전세집을 보러 갔을 때 집이 깨끗하고 가격이 괜찮다고 바로 계약금을 보내면 안 됩니다.
전세에서 가장 위험한 질문은
“집주인이 좋은 사람인가요?”가 아닙니다.
“이 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 돌려받을 구조인가?”
“전세보증 가입이 거절돼도 빠져나올 계약 장치가 있는가?”
이 두 가지를 먼저 봐야 합니다.
특히 전세사기는 계약 당시 멀쩡해 보였던 집에서도 발생할 수 있습니다. 근저당이 과도하거나, 다른 세입자의 선순위 보증금이 많거나, 집주인의 세금 체납이 뒤늦게 문제되거나, 잔금을 지급한 직후 추가 담보권이 설정되는 식입니다.
그래서 전세 계약은 집을 고르는 과정이 아니라 보증금을 회수할 수 있는 구조를 만드는 과정이라고 생각하는 편이 안전합니다.
이 글에서는 계약 직전 실제로 해야 하는 것만 순서대로 정리합니다.
안심전세 App 확인 → 등기부 권리분석 → 선순위채권 계산 → 세금 체납 확인 → 특약 삽입 → 잔금일 재확인 → 전입신고·확정일자 → 당일 등기부 재열람
1. 전세 계약 전 10초 요약
먼저 아래 항목 중 하나라도 확인하지 못했다면 계약금을 보내기 전에 멈추는 것이 좋습니다.
| 집값 | 실제 매매가·HUG 인정 주택가격 |
| 등기부 갑구 | 압류·가압류·가처분·경매·가등기 |
| 등기부 을구 | 근저당권·전세권 등 담보권 |
| 선순위채권 | 근저당 + 앞선 임차보증금 등 |
| 집주인 | 등기상 소유자와 계약자가 같은지 |
| 세금 | 미납 국세·지방세 확인 |
| 보증보험 | HUG 등 반환보증 가입 가능 여부 |
| 계약서 | 보증가입 불가·권리변동 금지 특약 |
| 잔금일 | 송금 직전 등기부 재열람 |
| 입주 직후 | 전입신고 + 확정일자 + 등기 재확인 |
HUG 안심전세 App에서는 주택 시세를 바탕으로 적정 전세보증금 수준과 HUG 보증가입 가능 여부를 확인할 수 있고, 임대인의 체납 사실, 보증사고 이력, 보증가입 금지 여부 등도 조회할 수 있습니다. 등기부 권리관계 확인과 등기변동 알림 기능도 제공합니다.
계약금부터 보내지 말고 ‘이 집에 보증보험이 들어가는가?’부터 확인하세요.
2. 첫 번째 방어선: 안심전세 App에서 집과 집주인부터 확인
전세 계약을 고려한다면 가장 먼저 HUG 안심전세 App에서 주소를 검색해보는 것이 좋습니다.
확인할 핵심은 네 가지입니다.
① 이 집의 적정 가격
전세사기의 대표적인 구조가 이른바 ‘깡통전세’입니다.
집의 실제 처분가격과 비교해 전세보증금이 너무 높으면 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 전부 회수하기 어려워집니다.
HUG는 현재 전세보증금반환보증 심사에서 기본적으로
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
기준을 적용합니다. 또한 선순위채권 자체도 일정 한도를 충족해야 합니다.
예를 들어 HUG가 인정하는 주택가격이 3억 원이라면 단순 계산상 주택가액은
3억 × 90% = 2억 7천만 원
입니다.
근저당이 7천만 원 있다면,
2억 7천만 원 - 7천만 원 = 2억 원
정도가 보증한도를 판단하는 기본 틀이 됩니다.
전세보증금이 2억 3천만 원이라면 “집 시세가 3억이니까 괜찮겠지”라고 판단해서는 안 됩니다.
② 집주인의 보증사고 이력
안심전세 App에서는 임대인의 보증사고 이력이나 보증가입 금지 관련 정보를 확인할 수 있습니다.
그리고 2026년 10월 1일부터는 제도가 더 강해집니다.
HUG는 HUG뿐 아니라 HF나 SGI서울보증이 임대인 대신 전세금을 반환한 뒤 임대인이 이를 갚지 않은 경우에도 신규 보증을 제한할 예정입니다. 관련 임대인은 안심전세 App의 임대인 정보조회에서 확인할 수 있도록 제도가 바뀝니다.
따라서 10월 이후 계약 예정이라면 이 항목을 반드시 다시 확인하세요.
③ 집주인의 세금 체납
등기부가 깨끗하다고 끝이 아닙니다.
집주인의 국세 체납이 경매·공매 과정에서 문제가 될 수 있기 때문입니다.
국세청은 임차인이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있는 제도를 운영하고 있습니다. 계약 전에는 임대인의 동의를 받아 확인할 수 있고, 계약 체결 후에는 보증금이 1천만 원을 초과하면 일정 요건 아래 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있습니다.
“세금 체납 확인을 왜 하느냐”고 집주인이 강하게 거부한다면 그 자체를 추가 확인 신호로 보는 것이 좋습니다.
3. 등기부등본 5분 감별법: 갑구와 을구만 제대로 봐도 위험이 보입니다
등기부등본은 크게 세 부분입니다.
표제부 → 갑구 → 을구
전세 계약에서 핵심은 갑구와 을구입니다.
갑구에서 확인할 것
갑구는 소유권에 관한 내용입니다.
다음 단어가 보이면 계약을 서두르지 마세요.
등기 내용의미
| 압류 | 채권자가 재산을 묶어놓은 상태 |
| 가압류 | 향후 강제집행을 위해 재산을 임시로 묶은 상태 |
| 가처분 | 처분 자체를 제한할 수 있음 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차가 시작된 상태 |
| 가등기 | 향후 소유권 변동 위험 확인 필요 |
| 신탁 | 일반 소유주 계약과 권리관계가 달라질 수 있음 |
HUG 역시 반환보증 심사 시 주택 소유권에 대한 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리침해 사항이 없어야 한다고 안내합니다.
을구에서 확인할 것
을구에서는 근저당권을 봅니다.
여기서 사람들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다.
대출잔액이 아니라 등기부의 ‘채권최고액’을 보는 것입니다.
예를 들어 은행 대출이 실제로 8천만 원이라고 집주인이 말하더라도 등기부에 채권최고액이 9,600만 원으로 설정되어 있다면, 안전성 검토 단계에서는 등기 내용을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 좋습니다.
4. 선순위채권 계산 공식
아파트처럼 한 세대가 하나의 등기인 경우에는 비교적 단순합니다.
기본 계산
위험부담액 = 선순위 담보채권 + 내 전세보증금
이 금액을 HUG가 인정하는 주택가액과 비교합니다.
HUG 현행 기준은 기본적으로 다음과 같습니다.
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
그리고 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
예시
주택가격 4억 원
근저당 채권최고액 1억 원
내 전세보증금 2억 4천만 원
HUG 기준 주택가액:
4억 × 90% = 3억 6천만 원
채권 + 보증금:
1억 + 2억 4천 = 3억 4천만 원
수치만 보면 3억 6천만 원 이내입니다.
하지만 이것만 보고 안전하다고 결론내려서는 안 됩니다. 실제 보증심사에서는 주택 유형, 시세 산정방법, 권리관계 등 추가 요건을 확인합니다.
5. 다가구주택은 계산법이 훨씬 어렵습니다
원룸·다가구 전세라면 특히 조심해야 합니다.
한 건물에 여러 세입자가 있고 건물 전체가 하나의 등기로 묶이는 경우가 많기 때문입니다.
즉, 내 방만 보면 안 됩니다.
근저당 + 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 + 기타 선순위 금액
을 함께 봐야 합니다.
HUG는 단독·다중·다가구주택의 경우 다른 임차인의 선순위보증금과 공실 관련 최우선변제금 등을 포함해 보증한도를 계산합니다. 관련 신청에서는 타 전세계약 체결내역과 확정일자 부여현황 같은 추가 서류도 요구됩니다.
따라서 집주인이나 중개사가
“다른 세입자 보증금은 개인정보라 못 알려준다”
라고 하면서 확인 절차 자체를 막는다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
6. 2026년 10월 30일부터 HUG가 더 중요한 이유
전세 계약 예정자라면 이 날짜를 기억해두세요.
2026년 10월 30일
HUG는 이 날짜 이후 신규 보증 신청부터 제도를 바꿀 예정입니다.
가장 중요한 변화는 두 가지입니다.
첫째, 이사 전에 보증가입 가능성을 심사하는 ‘사전한도심사’가 도입됩니다.
현재는 임차인이 이사를 마치고 잔금을 지급한 뒤 본심사를 하는 구조이지만, 개편 후에는 이사 전에 주택가격과 임대인의 보증금지 여부 등을 먼저 심사할 예정입니다.
둘째, 보증한도 안에서 일부만 가입하는 방식 대신 전세보증금 전액 보증 방식으로 개편될 예정입니다.
전세 계약을 10월 말 이후 진행한다면 HUG 최신 기준을 다시 확인하세요.
7. 핵심: 계약서에 넣어야 할 특약 3종
여기서 가장 중요한 부분입니다.
특약은 “써두면 무조건 이긴다”는 마법의 문장이 아닙니다. 실제 효력은 계약 내용, 당사자의 의사, 귀책사유와 구체적 사실관계에 따라 판단됩니다.
하지만 분쟁이 발생했을 때 누가 어떤 조건을 약속했는지 명확하게 만드는 것은 매우 중요합니다.
아래 문구는 실무적으로 활용할 수 있는 예시이므로 실제 계약에서는 물건 상황에 맞춰 공인중개사·HUG·필요하면 법률전문가에게 검토받는 것이 좋습니다.
특약 ① 보증보험 가입 불가 시 계약 해제·계약금 반환
본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 전제로 한다. 임차인의 귀책사유 없이 목적물 또는 임대인의 사유로 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금 및 이미 지급받은 금원을 즉시 전액 반환한다.
여기서 중요한 표현은 “임차인의 귀책사유 없이”와 “목적물 또는 임대인의 사유”입니다.
단순히
“보증보험 안 되면 계약 취소”
라고 한 줄만 쓰는 것보다 분쟁 범위를 줄이는 데 도움이 됩니다.
특약 ② 잔금 다음 날까지 추가 담보 설정 금지
임대인은 계약 체결일부터 임차인의 대항력이 발생하는 날까지 본 목적물에 새로운 근저당권, 전세권, 담보권, 가압류, 가처분 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미치는 권리를 설정하거나 발생시키지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 임차인이 지급한 금원을 반환한다.
이 특약이 중요한 이유가 있습니다.
2026년 9월 18일 현재 현행 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 ‘다음 날’부터 발생합니다.
정부는 이를 전입신고 처리 시점으로 앞당기는 제도개선을 발표했지만, 현재 법령에는 아직 ‘다음 날’ 규정이 남아 있습니다.
따라서 특약도 단순히 “잔금일까지”가 아니라 대항력이 발생하는 시점까지 권리변동을 금지하도록 적는 편이 안전합니다.
특약 ③ 체납·선순위 권리 고지 특약
임대인은 계약 체결 당시 임차목적물의 선순위 담보권, 선순위 임차보증금 및 임대인의 국세·지방세 체납 등 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 사항을 사실대로 고지한다. 고지 내용과 실제 사실이 중대하게 다른 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 금원을 반환한다.
특히 다가구주택에서는 선순위 임차보증금이 매우 중요합니다.
8. “그런 특약은 못 넣습니다” 공인중개사가 거부한다면?
“다들 이런 특약 없이 계약해요.”
“집주인이 싫어합니다.”
“보증보험은 계약하고 알아보면 됩니다.”
이런 답을 들으면 오히려 질문을 더 해야 합니다.
먼저 이렇게 물어보세요.
“이 집이 보증가입 요건을 충족한다고 판단하시는 근거가 무엇인가요?”
그리고
“가입이 안 되는 경우에도 제가 계약금을 잃어야 할 이유가 있나요?”
를 물어볼 수 있습니다.
특약을 넣을지 여부는 당사자 간 협의 사항이므로 상대방에게 강제할 수는 없습니다.
반대로 임차인도 위험을 감수하면서 반드시 계약해야 할 의무는 없습니다.
특히 보증금이 수억 원인 계약에서 보증가입 조건조차 계약서에 넣는 것을 강하게 반대한다면, 해당 물건을 다시 평가해보는 것이 합리적입니다.
국토교통부는 2026년부터 전국 8개 전세피해 및 예방지원센터에서 계약 전 권리관계 분석과 계약서 검토를 해주는 무료 ‘안전계약 컨설팅’도 운영하고 있습니다.
계약이 조금이라도 찜찜하다면 사인하기 전에 이 서비스를 활용하는 방법도 있습니다.
9. 계약 당일 체크리스트
계약서에 도장을 찍기 전 아래 순서를 그대로 따라가세요.
계약 전
□ 등기부등본 직접 발급
□ 등기상 소유자 이름 확인
□ 임대인 신분증과 대조
□ 대리계약이면 위임장·인감 관련 서류 확인
□ 갑구 압류·가압류·가처분·가등기 확인
□ 을구 근저당 채권최고액 확인
□ 안심전세 App 시세 확인
□ HUG 보증가입 가능 여부 확인
□ 다른 선순위 임차보증금 확인
□ 미납 국세·지방세 확인
□ 건축물대장 위반건축물 여부 확인
□ 계약서 특약 삽입
이 중 하나라도 설명이 안 된다면 바로 송금할 필요가 없습니다.
10. 잔금일 시간대별 행동 요령
전세 보증금을 지키는 데 가장 중요한 날은 계약일보다 잔금일일 수 있습니다.
오전: 잔금 보내기 전
가장 먼저 최신 등기부등본을 다시 열람하세요.
계약 이후 새로운 근저당, 압류, 가압류 등이 생기지 않았는지 확인합니다.
등기부 확인 → 이상 없음 확인 → 잔금 지급
순서를 지키는 것이 좋습니다.
잔금부터 보내고 등기부를 보는 순서는 피하세요.
잔금 지급 직후
열쇠를 받고 실제 주택을 인도받습니다.
그리고 가능한 한 바로 전입신고와 확정일자를 처리하세요.
다만 여기서 중요한 법적 포인트가 있습니다.
“오전 9시에 전입신고하면 오전 9시부터 보호된다”는 설명은 현재 기준으로는 맞지 않습니다.
2026년 9월 18일 현재 현행법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 규정합니다.
따라서 일찍 신고하는 이유는 대항력이 그 순간 즉시 생겨서가 아니라, 신고 지연 자체를 막기 위해서라고 이해하는 것이 정확합니다.
오후·저녁: 등기부 다시 확인
잔금 지급 이후에도 한 번 더 등기부를 확인하는 것이 좋습니다.
특히 현행 제도에서는 전입신고 다음 날 대항력이 발생하므로, 그 사이 임대인이 추가 담보를 설정하는 위험을 완전히 무시할 수 없습니다.
그래서 앞에서 설명한 추가 근저당 설정 금지 특약이 중요합니다.
HUG 안심전세 App에서는 등기부를 열람하면 일정 기간 등기변동 알림도 받을 수 있습니다.
11. 이것만 보면 되는 ‘전세 위험 신호 7개’
아래 중 하나라도 해당하면 계약금을 보내기 전에 추가 확인하세요.
① 집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높다.
② 근저당 채권최고액이 크다.
③ 집주인이 세금 체납 확인을 꺼린다.
④ 다가구인데 다른 세입자의 선순위 보증금을 확인할 수 없다.
⑤ 보증보험 가능 여부를 계약 후 알아보라고 한다.
⑥ 보증보험 불가 시 계약금 반환 특약을 강하게 거부한다.
⑦ 계약금을 빨리 보내야 한다며 등기부 확인을 재촉하거나 막는다.
특히 여러 개가 동시에 겹친다면 “좋은 매물을 놓칠까 봐” 계약을 서두르기보다 멈추는 편이 낫습니다.
12. 전세보증보험이 되면 100% 안전한가요?
보증보험은 매우 중요한 안전장치지만 이것만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
가입 전에는 HUG가 정한 주택가격, 선순위채권, 권리침해 여부, 건축물 조건, 전입신고·확정일자 등의 요건을 충족해야 합니다. HUG는 현재 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 범위 안에 있어야 하고, 선순위채권 역시 기준을 충족해야 한다고 안내하고 있습니다.
따라서 안전한 전세계약은
“등기부가 깨끗하다”
하나만으로 판단하는 것도 아니고,
“보증보험 된다더라”
하나만 믿는 것도 아닙니다.
가격 + 권리관계 + 임대인 + 세금 + 보증보험 + 특약 + 전입신고
를 함께 봐야 합니다.
13. 자주 묻는 질문
Q. 보증보험 가입이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
그래서 계약 단계에서 임차인의 귀책사유 없이 주택 또는 임대인의 사유로 보증가입이 거절되는 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약을 명확하게 넣는 것이 중요합니다.
구체적 분쟁에서는 계약서 문구와 보증거절 사유에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 공인중개사가 특약을 넣지 못하게 하면 어떻게 하나요?
특약은 임대인과 임차인이 합의해야 합니다.
상대방이 거부할 수도 있지만, 임차인 역시 해당 조건으로 계약하지 않을 수 있습니다.
특히 보증보험 가입을 중요하게 생각한다면 특약 합의가 계약의 전제조건이라는 점을 계약금 송금 전에 명확히 하는 것이 좋습니다.
Q. 근저당이 있으면 무조건 위험한 집인가요?
무조건 그렇지는 않습니다.
중요한 것은 근저당 규모와 주택가격, 내 보증금 및 다른 선순위 보증금을 함께 보는 것입니다.
HUG 역시 일정 범위의 선순위채권이 있는 집은 보증가입을 허용하지만 한도를 두고 있습니다.
Q. 등기부등본은 계약할 때 한 번만 보면 되나요?
아닙니다.
최소한
계약 직전 → 잔금 지급 직전 → 입주 후
여러 번 확인하는 것이 좋습니다.
계약과 잔금 사이에 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.
Q. 집주인 세금 체납도 확인할 수 있나요?
가능합니다.
국세청은 미납국세 열람제도를 운영하고 있습니다. 특히 임대차계약 체결 후 보증금이 1천만 원을 초과하면 일정 요건에서 임대인의 동의 없이 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다.
Q. 안심전세 App에서 보증가입 가능이라고 나오면 확정인가요?
최종 보증승인과 동일한 의미로 단정해서는 안 됩니다.
안심전세 App은 시세 진단과 보증가입 가능 여부 확인 기능을 제공하지만 실제 보증은 신청 당시의 권리관계와 제출서류, 주택가격 등을 기준으로 심사됩니다. HUG 역시 보증가입 가능 여부를 안심전세 App과 관련 채널에서 확인할 수 있다고 안내하고 있습니다.
전세보증금은 계약 후가 아니라 ‘계약 전에’ 지켜야 합니다
전세사기 예방에서 가장 중요한 것은 문제가 생긴 뒤 대응하는 것이 아닙니다.
문제가 생겨도 내 돈을 지킬 수 있는 계약 구조를 미리 만드는 것입니다.
계약 전에 안심전세 App과 등기부등본으로 집과 집주인을 확인하세요.
근저당과 선순위보증금을 계산하고, 집주인의 세금 체납 여부를 확인하세요.
그리고 반드시 계약서에서
보증보험 가입 불가 시 해제·반환
대항력 발생 전 추가 담보 설정 금지
선순위채권·체납 사실 고지
조건을 확인하세요.
잔금일에는 등기부 재확인 → 잔금 지급 → 주택 인도 → 즉시 전입신고·확정일자 → 등기부 재확인 순서를 지키는 것이 좋습니다.
특히 2026년에는 제도가 계속 바뀌고 있습니다. HUG는 10월 1일부터 보증3사 미반환 임대인에 대한 보증 제한을 확대하고, 10월 30일부터 사전한도심사와 전세보증금 전액 보증 방식 도입을 예고했습니다. 계약 시점이 그 이후라면 반드시 최신 HUG 기준을 다시 확인하세요.
계약금 보내기 전 위험 등기부 먼저 확인하기
보증보험 가입 가능 여부 먼저 조회하기
특약 3종 계약서에 넣고 잔금 보내기
수억 원짜리 전세계약에서 “중개사가 괜찮다고 했다”는 말은 안전장치가 아닙니다.
내 이름으로 등기부를 확인하고, 내 손으로 보증가입 가능성을 확인하고, 계약서에 내 보증금을 지키는 조건을 남기는 것.
그것이 전세보증금을 지키는 가장 현실적인 출발점입니다.
※ 이 글은 일반적인 전세계약 안전점검을 위한 정보이며 개별 계약의 법률자문은 아닙니다. 주택 유형과 권리관계가 복잡하거나 신탁·다가구·법인 임대인 등이 포함된 계약은 계약금 지급 전에 HUG, 전세피해예방지원센터 또는 법률전문가에게 개별 검토를 받는 것이 좋습니다.